Полезные советы

КАКИЕ ОШИБКИ ЧАЩЕ ВСЕГО ВСТРЕЧАЮТСЯ В СМЕТАХ?

Многолетний опыт работы в области экспертизы сметной документации дает возможность выделить типичные ошибки, с которыми сталкиваются наши сметчики. К ним, в частности, относятся:
•    ошибки при подборе коэффициентов;
•    завышенные расходы на закупку материалов и оборудования;
•    неоправданное увеличение сроков строительства, которое влечет перерасход средств;
•    нерациональные транспортные расходы.
Эти и многие другие недостатки оперативно выявляются нашими специалистами в ходе независимой экспертизы проектно-сметной документации.

 

АЛГОРИТМ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА


Существует определенный порядок организации экспертизы. В общих случаях можно выделить 4 этапа:
•    специалисты компании и заказчик в ходе переговоров выясняют цели и объемы будущих работ;
•    заказчик готовит полный пакет проектно-сметной документации;
•    аттестованные эксперты-сметчики проверяют представленную документацию и готовят заключение;
•    заказчик получает экспертное заключение.
При необходимости, наши специалисты также готовы помочь в кратчайшие сроки корректно исправить выявленные ошибки в сметной документации.

НЕ ЗАБУДЬ: ГЕОДЕЗИЯ

Список основных требований и документов, необходимых для получения положительного заключения по экспертизе отчета по изысканиям


1. Выписка из каталога координат и высот исходных геодезических пунктов. Такая выписка должна быть заверена печатью организации выдавшей эти пункты.
2. Сертификаты (лицензии) программного обеспечения, которое использовалось при производстве инженерно-геодезических изысканий.
3. Серийный номер, модель и сведения о поверках приборов, которые использовались при производстве инженерно-геодезических изысканий.
4. Инженерно-топографические планы в масштабах 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500 и 1:200 должны создаваться в результате топографических съемок или составлением по материалам съемок более крупного масштаба со сроком давности, как правило, не более 2 лет, с учетом требований п.п. 5.189-5.199. Например, если (согласно титульному листу Технического отчета) инженерно-геодезические изыскания были проведены в 2005 году, а на экспертизу представлены в ноябре 2014 года - необходимо представить данные об актуальности данных инженерно-геодезических изысканий.
5. Инженерные изыскания для строительства должны выполняться при наличии разрешения на проведение инженерных изысканий. В состав приложений к техническому отчету должны включаться копии регистрационных документов на проведение изыскательских работ.
6. В отчет необходимо приложить перечень согласований подземных коммуникаций с эксплуатирующими организациями. Если по обследуемому земельному участку не проходят какие-либо из основных видов коммуникаций (сети электро-, водо-, газоснабжения, канализования, сеть ливневой канализации, сети связи, теплотрассы), то соответствующая региональная организация все равно должна сделать отметку на листе согласований с припиской «сетей нет».
7. Топографо-геодезические работы необходимо выполнить в соответствии с требованиями СНиП 11-02-96.
8. При составлении технического отчета необходимо руководствоваться п. 5.13 и 4.22 СНиП 11-02-96.

НАЗНАЧАЙТЕ КОМПЕТЕНТНОГО КООРДИНАТОРА

Как правило, в процессе экспертизы проектной документации есть три стороны:
1. Застройщик
2. Проектировщик
3. Организация, проводящая экспертизу (Экспертиза).
Для удачного прохождения экспертизы необходимо, чтобы между сторонами (Застройщик с Проектировщиком и Экспертиза) был тесный контакт и сотрудничество. Причем, если со стороны Экспертизы все более или менее понятно (есть руководитель рабочей группы, который управляет процессом выставления замечаний, подготовки локальных заключений, сводного заключения), то с другой стороны есть две организации, связанные между собой договором, но имеющие, в общем, разные интересы.
Застройщик обязан предоставить проектной организации для проектирования перечень необходимых исходных документов (Федеральный закон РФ № 190 от 29.12.2004 г. «Градостроительный кодекс РФ», статья 48.6), в числе которых ГПЗУ, технические условия на подключение коммуникаций, результаты инженерных изысканий. На практике, как правило, картина следующая: застройщик не передает проектировщику своевременно все необходимые документы, однако проектировщик разрабатывает проект и несет его в экспертизу.
Эксперты в процессе экспертизы выставляют замечания, которые касаются как недоработок непосредственно в самой проектной документации, так и отсутствующих документов, обязанность по предоставлению которых лежит на застройщике. Застройщик же, подписав договор с проектировщиком и на снятие возникающих по проекту замечаний экспертизы, “умывает руки” и считает, что вся остальная работа лежит исключительно на проектной организации.
Поэтому хорошо бы, чтобы со стороны заказчика-проектировщика назначался грамотный, мотивированный и наделенный соответствующими полномочиями сотрудник, который понимает распорядок экспертизы и знает, кто и что может и должен предоставить для устранения замечаний экспертизы. При отсутствии такого сотрудника (хочу подчеркнуть, что не обязательно такой сотрудник должен быть со стороны застройщика, хотя это наиболее удобный вариант) в ответах на замечание эксперта проектировщик может написать «ответственность заказчика». В итоге теряется очень много времени: замечания все равно исправлять придется, только заметно позже, когда уже “эхо” дойдет до застройщика, который рискует сроками выхода на площадку.
Удачным можно назвать завершение экспертизы, когда застройщик получил положительное заключение без временных задержек и в нем нет «тяжелых» рекомендаций – и во многом такой результат зависит от выбора застройщиком опытного сотрудника, сопровождающего экспертизу.

ПРИЧИНЫ ЗАДЕРЖЕК В ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРТИЗЫ ПД: РАЗДЕЛ ООС

Для того, чтобы пройти экспертизу в установленные договором сроки (для объекта в негосударственной экспертизе стандартный срок составляет 30 дней) кроме предоставления на экспертизу исходно-разрешительной документации (ГПЗУ, технические условия и т.д.), результатов инженерных изысканий и проектной документации в составе, определяемом Постановлением №87, необходимо предварительно побеспокоиться о сборе всех нужных документов для экспертизы. В особенности – тех, получение которых сопряжено с длительными сроками, зачастую превышающими договорные сроки по проведению экспертизы.
Выходит замкнутый круг: для того, чтобы заранее подготовиться к экспертизе - нужно замечание эксперта по разработанной документации. А такие замечания, как правило, возникают уже только в процессе проведения экспертизы. Нашей задачей является помочь вам в преодолении подобных трудностей.
В данной заметке речь пойдет об одной из целого ряда подобных ситуаций – что нужно знать, если ваш земельный участок даже частично находится в водоохранной зоне. Экспертиза в подобных случаях запрашивает заказчика о предоставлении характеристики водного объекта, уточняя является ли он объектом рыбохозяйственного или питьевого значения. Следовательно, к проектной документации должна быть приложена официальная справка органов Росрыболовства либо Росводресурсов. Основание: ФЗ №166 ст.50 «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов», а также Водный Кодекс РФ ст. 65 п.16.
Получение таких справок, особенно в регионах, может занять немало времени. Причем полученная справка далеко не всегда будет означать окончание согласований по этому вопросу: в справке может быть сказано, что размещение объекта строительства на данной территории может, например, оказать отрицательное воздействие на водные биоресурсы и среду их обитания. В этом случае не исключено, что придется дополнительно разрабатывать компенсационные мероприятия по устранению негативного воздействия планируемой деятельности на экосистему водоема. Разумеется, с необходимым дальнейшим согласованием разработанной документации с территориальным управлением Росрыболовства. А это, согласитесь, уже может затянуться на месяцы. Примерно такая же ситуация может возникнуть, если расположенная рядом с предполагаемым объектом строительства река или ручей впадают в источник питьевого водоснабжения какого-либо населенного пункта.
Все эти вопросы необходимо выяснять до начала экспертизы.

ПРИЧИНЫ ЗАДЕРЖЕК В ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРТИЗЫ ПД: КОРРЕКТНЫЙ УЧЕТ ЭТАЖЕЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ

В процессе прохождения экспертизы проектной документации проводится проверка проектной документации, в том числе, и на соответствие градостроительному плану земельного участка с учетом имеющихся предельных параметров разрешенного строительства. Наряду с разрешенным использованием земельного участка, назначению, размещению объекта капитального строительства, среди параметров объекта капитального строительства есть параметр «предельное количество этажей». Среди объектов, для которых требуется прохождение экспертизы, заметную часть составляют жилые дома с наличием подземных, а иногда и технических этажей. И именно здесь нередко возникают ошибки.
К таким ошибкам относится, например, несоответствие количества этажей жилого дома предельному количеству этажей по ГПЗУ (имеется в виду, конечно, превышение количества этажей в проектной документации).
Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» по поводу количества этажей жилых домов сообщает следующее: «При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие…». Подполье под зданием (независимо от его высоты), а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
Нередко ошибки возникают из-за неверного употребления понятий «этажность» и «количество этажей», используемых при разработке проектной документации объектов. Эти два термина похожи друг на друга, однако количественно равны только для зданий с одними лишь надземными этажами, ведь этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

 

ПРАВИЛЬНО КЛАССИФИЦИРУЙТЕ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ

В Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию от 16 февраля 2008 года N 87 объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на три основные группы (ст.1, п.2):
•    объекты непроизводственного назначения
•    объекты производственного назначения
•    линейные объекты.
В этой заметке мы будем говорить о линейных и нелинейных объектах. Правильный выбор вида объекта очень важен, ведь для линейных и нелинейных объектов перечни разрабатываемой проектной документации различаются, и подготавливается различный пакет исходной документации. К сожалению, далеко не всегда заказчики правильно выбирают вид объекта, получая в конечном итоге дополнительные расходы на изменение проектной документации и теряя немало времени.
Казалось бы, что может быть проще: к линейным объектам относятся газопроводы, линии электропередач, сети водоснабжения, канализования, дороги и т.д. А как быть в случае, если у нас есть жилой дом и к нему подходят сети газоснабжения, водоснабжения, электричества и т.д. – это тоже линейные объекты?
Градостроительный кодекс РФ (глава 1, ст.1, п.п.11-12) декларирует, что линейные объекты капстроительства располагаются на территориях общего пользования, которые красными линиями отделяются от территорий застройки нелинейных объектов строительства. Таким образом, сети, располагающиеся на земельном участке, предназначенном под строительство вышеупомянутого дома и входящие в его состав, линейными объектами не являются. То же самое относится и к участкам этих сетей, которые располагаются, в том числе, и на общественных территориях. Чтобы понять, линейным или нелинейным объектом является сеть, располагающаяся на общественной территории, нужно обращать внимание, обеспечивает ли она подключение лишь одного, или более объектов капитального строительства.
Рассмотрим еще раз ситуацию на практическом примере. Предположим, у нас есть сеть газоснабжения на два жилых дома, проходящая по общественной территории. И после разделения на два ответвления, ветки частично проходят по общественной территории, а частично – по земельным участкам, предназначенным под строительство домов. В этом случае линейным объектом будет распределительная сеть газоснабжения на два дома до момента ее разветвления. Оба же рукава этой сети после разветвления будут входить в состав проектов сетей газоснабжения жилых домов.
Более сложной ситуацией является наличие земельного участка под строительство объекта не в условиях города или поселения, а за их пределами. Как правило, для таких участков не определены градостроительные регламенты – нет разделения на общественную землю и землю под сооружение нелинейных объектов. В этой ситуации правильным является разработка и согласование для данной территории проекта планировки и застройки, а также проекта межевания территории.

ПАМЯТКА ЗАЯВИТЕЛЮ

ПАМЯТКА ЗАЯВИТЕЛЮ.

Перечень документов, необходимых для проведения негосударственной экспертизы

проектной документации и результатов инженерных изысканий.

1.      Заявление заявителя с просьбой о проведении экспертизы (повторной экспертизы) и гарантией оплаты;

2.      Акт приема-передачи документации (перечень документации, передаваемой на экспертизу проектной документации в зависимости от назначения объекта);

3.      Анкета;

4.      Доверенность, подтверждающую полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика (в случае, если заявитель не является заказчиком и (или) застройщиком);

5.      Свидетельство о допуске (СРО) для всех проектных и изыскательских организаций, принимавших участие в проектировании объекта (копии);

6.      Договоры на выполнение проектных и изыскательских работ (копии);

7.      Технические задания на выполнение работ по инженерным изысканиям (копии);

8.      Договор на выполнение негосударственной экспертизы проектной документации;

9.      Техническое(ие) задание(я) на проектирование (копии);

10.  Документы, подтверждающие внесение оплаты за проведение негосударственной экспертизы в соответствии с договором.

Примечания:

Документация на негосударственную экспертизу направляется до начала строительства.

Для проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий предоставляются на бумажном (в двух экземплярах) и электронном носителях (в форматах - PDF или JPG или DOC или DWG).

Справки о внесенных изменениях, и проектная документация с внесенными изменениями по замечаниям экспертов предоставляются в одном экземпляре в электронном виде и на бумажном носителе.

ПОМНИ: ГЕОЛОГИЯ

Список основных требований и документов, необходимых для положительного заключения по экспертизе отчета по изысканиям 

1. Техническое задание, которое должно быть утверждено заказчиком и согласовано исполнителем (с характеристикой проектируемых сооружений).

2. Программа производства работ, согласованная с заказчиком.

3. Копия свидетельства о допуске к работам по выполнению инженерных изысканий (СРО).

4. Документы на лабораторные работы (документы подтверждающие метрологическое соответствие средств измерений лаборатории, аттестат аккредитации лаборатории с перечнем выполняемых исследований).

5. Разделы пояснительной записки и их состав в соответствии со СНиП 11-02-96 (или актуализированной версии СП 47.13330.2012 п.6.7.1).

6. Все текстовые и графические приложения, согласно СНиП 11-02-96 (или актуализированной версии СП 47.13330.2012 п.6.7.1).  

 7. Таблицы и графики лабораторных определений показателей свойств грунтов и химического состава подземных вод с результатами их статистической обработки, подписанные исполнителями. Обязательно должна быть приведена таблица нормативных и расчетных показателей свойств грунтов.

8. Инженерно-геологические работы должны быть выполнены в соответствии с требованиями СНиП 11-02-96; СП 11-105-97 .

НЕ ЗАБУДЬ: КОРРЕКТИРОВКА ПД

Какие документы нужны для экспертизы откорректированной проектной документации?
Работа по объекту, безусловно, не заканчивается после завершения подрядчиками строительно-монтажных работ и сдачи результатов этих работ застройщику. Впереди еще ввод объекта в эксплуатацию и оформление его в собственность.
Для успешного ввода объекта в эксплуатацию необходимо предоставить в архитектуру ряд документов: правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, заключение экспертизы проектной документации и т.д. В том числе, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ – заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ.
При этом застройщик обязан уведомить Госстройнадзор еще перед началом строительства объекта и далее содействовать инспекторам данной организации при их появлении на стройплощадке с целью проверки соответствия объекта строительства техническим регламентам и проектной документации. Все мы, в соответствии с имеющейся практикой, знаем, что рабочая документация часто отличается от проектных решений документации стадии «П», а исполнительная документация отличается местами от рабочей. Если Госстройнадзор посчитает какие-либо изменения исполнительной от проектной документации влияющими на безопасность, то застройщику придется снова проходить экспертизу проектной документации. Однако в данном случае – уже экспертизу откорректированной проектной документации.
Для экспертизы в данном случае обязательны следующие документы:
1.    Заверенное застройщиком задание на корректировку проектной документации;
2. Пояснительная записка по откорректированной проектной документации. Важно: наряду с подробным описанием отличия новой проектной документации от предыдущей, необходимо предоставить таблицу ТЭПов с колонками «до корректировки» и «после корректировки»;
3. Предоставлять на экспертизу нужно только те откорректированные разделы проектной документации, которые подверглись изменению;
4.Следует обязательно представить ранее выданное заключение экспертизы проектной документации;
Если у вас возникли разногласия с Госстройнадзором по отличию построенного объекта от проектной документации – лучше откорректировать чуть больше, чем чуть меньше. Ведь в случае, если Госстройнадзор посчитает недостаточной уже проведенную корректировку ПД, временные потери для объекта могут быть значительны при новой корректировке проектной документации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Please reload

© 2023 by Sphere Construction. Proudly created with Wix.com

  • Facebook - Grey Circle
  • LinkedIn - Grey Circle
  • Google+ - Grey Circle
логотип рукс эксперт.png

 

Негосударственная экспертиза проектной документации